Kaders grondbeleid
Er wordt uitvoering gegeven aan de door de raad vastgestelde Nota Grondbeleid 2009 - 2013.
Visie op het grondbeleid
In juni 2009 is de nota Grondbeleid door de raad vastgesteld. Hierin is vastgelegd hoe de ruimtelijke opgave geëffectueerd gaat worden en welke (beleids- en wettelijke) instrumenten hiervoor ingezet kunnen worden. De beleidsvelden volkshuisvesting, economie met daarbij het structuurplan, geven uitsluitsel op de vraag wat, waar en wanneer de ruimtelijke ingrepen plaatsvinden. Het Grondbeleid en de in te zetten instrumenten moeten het mogelijk maken om de ruimtelijke doelstellingen waar mogelijk te kunnen faciliteren. Het grondbeleid is ondersteunend aan het realiseren van de gewenste doelen, zoals opgenomen in programma 17A.
De missie is om direct en indirect met inzet van financiële en juridische instrumenten bij te dragen aan een evenwichtige en duurzame ontwikkeling van Zwolle in kwaliteit en kwantiteit.
De hoofddoelstelling is om binnen de gestelde doelen van ruimtelijke ordening en beleidssectoren te komen tot realisatie van de gewenste verandering van het grondgebruik voor verschillende functies.
Als algemeen uitgangspunt voor het gemeentelijk beleid geldt dat de gemeente Zwolle actief sturing wil blijven geven aan (de kwaliteit van) de ruimtelijke ontwikkeling van de stad. De gemeente kiest daarbij voor een strategie van “geval tot geval”. Per locatie of deel ervan wordt bepaald welke vorm van grondbeleid wordt voorgestaan.
Echter, met de snel veranderde financiële- en vastgoedmarkt, neemt de gemeente Zwolle steeds vaker een faciliterende en/of regisserende rol aan. Projecten worden kleiner en flexibel van aard, de planhorizon neemt af en er worden steeds sneller go/ no go momenten ingebouwd. Een actief grondbeleid past steeds minder in deze werkwijze. Bij lopende grondexploitaties met afgesloten contracten is de vrijheid van aanpassing van de rolneming echter beperkt.
De wereld rond grondexploitaties is sinds de economische en vastgoedcrisis die in 2008-2009 intrad, wezenlijk veranderd. De uitgifte van kantoorlocaties ligt stil, woningbouwlocaties komen maar beperkt van de grond en ook de haalbaarheid rondom de (stedelijke) voorzieningen zijn flinterdun. De uitgifteprijzen staan onder druk en de fasering wordt uitgesmeerd over een langere periode. Met als gevolg een stagnatie in de ruimtelijke ontwikkeling van de stad.
Bij de heroriëntatie op de vastgoedprogramma’s is er de afgelopen jaren fors afgeboekt op de woningbouw (aantallen en m2 vastgoedprogramma) en zijn de financiële resultaten hiervan verwerkt in de gemeentelijke grondexploitaties. Een nieuwe realiteit dient zich aan. Na deze moeilijke periode zijn er echter ook lichtpuntjes waarneembaar. Partijen als IKEA en Wehkamp investeren fors in deze stad en scheppen werkgelegenheid en ook bij de woningbouw neemt in aantallen weer toe.
Het financieren van (nieuw) ruimtelijk beleid met winstgevende locaties is voorbij. Steeds meer opgaven worden gekenmerkt met kostbare en complexe binnenstedelijke herontwikkeling en transformatie, waardoor er vaak sprake zal zijn van verliesgevende grondexploitaties. Dit vraagt meer inzet van extern geld (subsidies, algemene middelen) om deze herontwikkelingen toch mogelijk te maken.
Het economisch tij in Nederland komt nog niet tot rust. Vooral de structurele wijzigingen binnen vastgoedontwikkelingen laten zich moeilijk voorspellen.
Samen met de raad is gestart met het ontwikkelen van een nieuwe nota grondbeleid. Het feit dat Zwolle hiervoor een pilot voor het rijk is, bevestigt dat landelijk nog gezocht wordt naar nieuwe kaders voor vastgoedontwikkelingen binnen gemeenteland.
Hoe kan de nieuwe nota Grondbeleid worden afgestemd op de huidige en toekomstige realiteit?
Met een menukaart, met alle mogelijke opties, in de hand zal er naar de doelen, prioriteiten en de grondpositie worden gekeken. Van daaruit worden de opties in beeld gebracht en wordt er vanuit een pro-actieve houding keuzes gemaakt.
Vooruitlopend op de nieuwe nota Grondbeleid is door de raad het besluit genomen om stimuleringsmaatregelen te treffen voor woningbouw en hiervoor 2 instrumenten in te zetten:
- Een voorziening voor grondprijsontwikkelingen van € 5 mln.
- Een stimuleringsreserve van € 1,9 mln.
Grondprijsontwikkelingen
Het effect van lagere grondprijzen is voor vier jaar verwerkt in de grondexploitaties. Een schoksgewijze verhoging van de grondprijzen in 2017 is niet reëel. Hoe deze stijging verloopt is moeilijk te voorspellen. Besloten is een voorziening in te stellen van € 5 mln. om de effecten op lange termijn van de grondprijsontwikkelingen op te vangen.
Stimuleringsreserve
Er is een stimuleringsreserve beschikbaar voor een bedrag van € 1,9 mln. Hieraan ligt een vertrouwelijke matrix ten grondslag, die kan worden ingezet om onderhandelingen vlot te trekken van specifieke producten op lastige locaties.
Door de economische recessie en het voorzichtigheidsbeginsel van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) zijn enkele regels verder aangescherpt. De regels omtrent de waardering en het activeren van kosten bij NIEGG (Niet In Exploitatie Genomen Gronden) zijn door de commissie BBV aangescherpt. Belangrijk daarbij is dat voor het activeren van kosten NIEGG een reëel en stellig voornemen moet bestaan dat deze in de nabije toekomst zal worden bebouwd. Deze verwachting moet gebaseerd zijn op een raadbesluit, waarin inhoud wordt gegeven aan ambitie en planperiode. Het activeren van vervaardigingskosten is aanvaardbaar, maar dient beperkt te worden tot het niveau van de huidige marktwaarde van de grond.
Hoe wordt het grondbeleid uitgevoerd
In het Meerjaren Perspectief Vastgoed (MPV) wordt jaarlijks gerapporteerd over de behaalde resultaten, de toekomstige ontwikkelingen en de financiële positie.
Elk jaar, voordat de MPV wordt gemaakt, worden de programmatische uitgangspunten en rekenparameters door de raad vastgesteld. Voor een toekomstbestendige ontwikkeling van Zwolle is vorig jaar in de heroriëntatie programma’s besloten meer in te zetten op flexibiliteit, op marktgeoriënteerde aanpak en op het faciliteren van initiatieven, waardoor de potenties van de stad optimaal worden benut. Om dit te kunnen bewerkstelligen is er voor gekozen niet meer te programmeren, maar de markt te stimuleren door middel van het hanteren van vastgoedagenda’s. Om toch een financiële vertaling in de betreffende grondexploitaties te kunnen maken, is een planning noodzakelijk. De planning, zoals in de heroriëntatie op de programma’s is vastgesteld, wordt als basis opgenomen. De structurele discussie van programmeren naar vastgoedagenda’s zal in 2015 verder worden gevoerd ten tijde van het opstellen en vaststellen van de nota grondbeleid. Projectspecifieke besluiten zijn wel vertaald. Hieronder staat de vertaling van de vastgoedagenda’s naar de planningen zoals in de grondexploitaties als uitgangspunt zal worden gehanteerd.
Wonen
- Voor de periode 2014-2017 400 woningen per jaar;
- Voor de periode 2018-2022 500 woningen per jaar;
- 50% van deze woningen wordt gerealiseerd in de bestaande stad en 50% in groenstedelijke gebieden.
Kantoren
Voor kantoren uitgaan van het faciliteren van initiatieven.
Bedrijventerreinen
- Voor de komende 4 jaar uitgaan van uitgifte van 3 ha per jaar;
- Van 2018-2022 uitgaan van een uitgifte van 5 ha per jaar;
- Vanaf 2023 uitgaan van een uitgifte van gemiddeld 5 ha per jaar.
Detailhandel
Voor detailhandel en leisure wordt uitgegaan van het conserveren van de vigerende uitgangspunten. Waar mogelijk kansen uit de markt faciliteren.
In onderstaande tabel staan de projecten opgenomen in de MPV 2015. Per project wordt de financiële voortgang weergegeven.
